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Sinistralité locative, baromètre du logement public et besoins en logement des familles nombreuses : trois recherches inédites !

publié le 30 juin 2017 à 01:54 par CEHD_Wallonie Centre d'Etudes en Habitat Durable   [ mis à jour : 12 juil. 2017 à 07:33 ]

Durant cette année 2017, le Centre poursuit trois grands projets de recherches totalement inédits en Wallonie avec trois partenaires essentiels : la S.W.L., le F.L.W. et le C.S.L. A travers l’interview croisée d’Olivier Gobert, Pernelle Godart et Robin Lebrun – nos trois jeunes chercheurs, découvrez l’objectif et surtout l’utilité de ces recherches pour lesquelles des premiers résultats ont été enregistrés.

En deux mots, que recherchez-vous de manière originale dans votre projet ?

Olivier : L’originalité du projet de baromètre du logement public tient, tout d’abord, du fait qu’une étude approfondie présentant l’état des lieux du logement public en Wallonie n’a plus été réalisée depuis 2003. La S.W.L. nous a demandé de faire un grand portrait statistique complet du secteur. Ce qui n’est pas une mince entreprise ! Ensuite, la description et l’analyse des données du parc, des candidatures et des locataires de logements publics permettent de mieux comprendre l’adéquation entre la demande et l’offre de logements publics. In fine, l’objectif est donc de proposer des outils statistiques aux acteurs du secteur afin d’améliorer l’offre pour répondre à la demande actuelle.

 Pernelle : Avec le F.L.W., on tente de voir comment les familles nombreuses wallonnes arrivent (ou pas !) à se loger dans un parc qui privilégie de plus en plus les petits logements. Doivent-elles faire des compromis entre taille et qualité du logement, entre prix abordable et localisation géographique ? Le modèle de la famille change énormément et vite : familles monoparentales, familles recomposées ou les familles « accordéons » lorsque l’enfant alterne entre deux domiciles. Tout cela « pousse » les murs de la maison classique et génère de nouveaux besoins en matière de logement. On réalise donc une vaste enquête inédite auprès des familles nombreuses de Wallonie.

 Robin : On essaie de mesurer la sinistralité au sein du parc locatif privé wallon, c’est-à-dire évaluer le risque d’impayés ou de dégâts des locataires qui nécessiterait de faire appel à la garantie locative.  J’observe comment ont lieu les sorties de location : fait-on appel à la garantie locative ? Et si oui, dans quelle mesure et pour quelles raisons ? C’est une recherche totalement inédite en Wallonie : il n’existait jusqu’alors aucune donnée chiffrée. Nous suivons deux approches complémentaires entre elles : d’une part, nous menons une série d’entretiens de bailleurs et de locataires ; d’autre part, nous consultons les jugements des 5 cantons de justice de paix de Charleroi, ce qui est un véritable travail de fourmi puisqu’il faut les dépouiller un par un. Mais c’est passionnant ! On aura donc une bonne idée de la distribution des cas de règlement à l’amiable ou de confit en justice ainsi que des coûts qui y sont liés.

 

En quoi votre projet sert-il l’aide à la décision ou à la mise en œuvre de la politique du logement en Wallonie ?

Olivier : La S.W.L. remplit de très nombreux services de logement pour les ménages aux revenus modestes et moyens. Cette étude met en lumière, avec des chiffres, toutes les réalités du secteur du logement social aujourd’hui. Une fois que les relations entre les demandes actuelles en logement public et le parc de logement en Wallonie sont comprises, le but du projet est vraiment d’inspirer avec des statistiques claires, les communes, les S.L.S.P. et la S.W.L. à répondre au mieux et le plus objectivement possible à la demande en logement public sur leur territoire.

 Pernelle : Le F.L.W. a voulu cette étude, de manière proactive, pour anticiper les évolutions du public des familles nombreuses pour lequel il fournit de précieuses aides en matière de logement. Le Fonds veut vraiment objectiver les nouvelles difficultés spécifiques des familles nombreuses comme la suroccupation du logement, l'accès difficile à la propriété, la mobilité résidentielle et l'instabilité au sein des ménages. Notre projet devrait, je l’espère, aider le fonds, comme il le souhaite, dans la définition de sa stratégie d'action et de développement au bénéfice des familles nombreuses.

 Robin : Le Conseil Supérieur du Logement a voulu disposer d’une étude objective pour émettre un avis éclairé sur le projet de fonds wallon pour les garanties locatives créé par le Gouvernement wallon. Ce fonds permet, d’une part, un échelonnement de la constitution de la garantie locative, qui, avec le paiement anticipé d’un mois de loyer, peut représenter un réel frein dans l’accès au logement pour les personnes ne disposant pas d’une épargne suffisante. D’autre part, il permettra d’offrir aux bailleurs une garantie solide et toujours approvisionnée. Les pouvoirs publics wallons pourront dès lors avoir une idée des dimensions financières de la nouvelle structure, que ce soit en termes de volume global ou du volume de capital qui doit être immédiatement disponible pour assurer les bailleurs. Et puis, en plus de chiffres, nous connaissons désormais mieux les pratiques des propriétaires et des locataires.  On espère que ce projet apportera un soutien au législateur dans l’élaboration de ce nouvel instrument de la politique locative.

 

En exclusivité, pouvez-vous nous résumer brièvement un premier résultat que vous avez observé ?

Olivier : Et bien contrairement à ce que l’on pourrait penser, le type de ménage le plus fréquent au sein des ménages candidats à un logement public est celui composé d’une seule personne ou, dit-on souvent, des « isolés ». Or, la taille de logement la plus fréquente au sein du parc de logement public en Wallonie est le logement à 3 chambres. C’est cette inadéquation donc entre les besoins de logement demandé par les isolés et la taille de logement plutôt grand présent sur le territoire wallon qui m’a frappé. Cela est dû au fait que le secteur hérite d’un parc construit majoritairement il y a 40 ou 50 ans quand on avait besoin de grands logements.

 Pernelle : Ce qui m’a marqué dans la première analyse des bases de données existantes, c’est la différence de proportions selon l’ensemble considéré : les familles nombreuses comptent pour 7,5% de l’ensemble des ménages wallons et pour 14,8% des familles bénéficiaires d’allocations familiales. Par contre, presque 30% des enfants wallons habitent au sein d’une de ces familles ! Et c’est sans compter les familles « accordéons » devenant nombreuses lorsqu’elles accueillent des enfants répertoriés dans un autre domicile. C’est interpellant !

 Robin : Les situations sont disparates – il existe bien évidemment des cas de locataires laissant des dégâts conséquents – mais tout semble aller pour une prépondérance de problèmes de paiement de loyer, qui, lorsqu’ils sont portés en justice, amènent le plus souvent à des autorisations d’expulsion. Plus rarement, c’est le locataire qui assigne son bailleur afin de récupérer la garantie. Mais dans tous les cas, le recours à la justice de paix reste marginal. Son coût, non négligeable, amène d’ailleurs à un calcul coût-bénéfice de la part des justiciables : « ce que je peux obtenir vaut-il l’investissement d’une telle procédure ? ».